Договір довічного утримання: подробиці
А для тих, у кого немає можливості придбати власне житло, це можливість у майбутньому отримати квартиру чи будинок. З приводу договору довічного утримання в читачів «СК» виникає безліч запитань. Відповісти на них ми попросили завідувача Шостої Харківської державної нотаріальної контори Ольгу Головащенко.
Як укладати договір
Характерною ознакою цього договору є те, що внаслідок його укладення відбувається перехід права власності. Отже, важливим є момент, коли особа, на користь якої укладається договір, стає повноправним власником відповідного нерухомого майна.
Зазначений договір укладається у письмовій формі й підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. Крім того, договори, предметом яких є нерухоме майно, підлягають також державній реєстрації. За загальним правилом, право власності на майно, отримане за договором, який підлягає державній реєстрації, виникає з моменту останньої.
Дійсно, у разі укладення договору довічного утримання набувач стає власником майна після належного оформлення договору, але, на відміну від набувача за договором дарування, обмежений у розпорядженні таким майном на весь час чинності договору: до смерті відчужувача право розпорядження майном, переданим за договором довічного утримання, законодавчо обмежено. Зокрема, набувач не має права за життя відчужувача обтяжувати отримане майно боргами, відчужувати його, передавати в заставу; на це майно не може бути звернене стягнення. З метою дотримання набувачем зазначених обмежень під час нотаріального посвідчення договору нотаріус накладає заборону на відчуження такого майна.
Укладаючи договір довічного утримання, фізична особа отримує можливість забезпечити собі довічний догляд, оскільки в самому договорі передбачаються конкретні види грошового та матеріального забезпечення і строки його надання. Водночас навіть випадкова втрата чи пошкодження майна, одержаного набувачем, не звільняють його від взятих на себе обов’язків.
Обов’язки набувача власності
Набувач за договором довічного утримання повинен бути здатним надати відчужувачеві обумовлене договором належне матеріальне забезпечення. Виконання договору полягає в надання всіх видів матеріального забезпечення в натурі відповідно до змісту договору. Під час укладання договору довічного утримання сторони повинні визначити всі види матеріального забезпечення, їх обсяг, способи та форми.
Оскільки даний договір передбачає можливість догляду, то сторони мають чітко визначити, у чому саме він полягатиме. Необхідно в договорі визначити умови, форми, способи догляду, їх періодичність, якість і зміст. Якщо у договорі визначено, що відчужувач потребує медичного обслуговування, то треба вказати, якого саме – загального чи спеціального, які ліки необхідні, їх кількість і приблизну вартість. Довічне утримання може надаватись у чітко визначеній грошовій сумі, черговість виплат грошових сум має бути визначеною в договорі. Набувач може надати будь-яку допомогу, яку потребує відчужувач.
Всі нюанси передбачити неможливо
Однак під час укладення договору деякі види утримання чи матеріального забезпечення не можна чітко визначити заздалегідь. Тож у разі виникнення спору він має вирішуватися на засадах розумності та справедливості, з ураховуванням стану відчужувача та необхідних витрат набувача.
Відповідно до законодавства, набувач зобов’язаний у разі смерті відчужувача поховати його, навіть якщо це не було передбачено договором довічного утримання. Якщо частина майна відчужувача перейшла до його спадкоємців, витрати на його поховання мають бути справедливо розподілені між ними та набувачем.
Вартість договору довічного утримання може виражатися не тільки в грошовій сумі, а й у матеріальному забезпеченні в натурі. Матеріальне забезпечення, яке отримує відчужувач щомісячно, може визначатися в грошовій сумі, яка, у свою чергу, підлягає індексації у встановленому законом порядку.
Якщо змінились обставини
Виникають запитання щодо можливості заміни набувача за договором довічного утримання. Законодавством передбачено таку можливість.
Якщо набувач через певні обставини не в змозі надалі надавати належне матеріальне забезпечення відчужувачу, зобов’язання у відповідності до договору можуть перейти до членів його сім’ї, але для цього необхідна обов’язкова згода відчужувача. Якщо ніхто з членів сім’ї набувача не виявить бажання перебрати на себе його обов’язки щодо відчужувача, то ці обов’язки можна передати іншій особі, але за згодою відчужувача та набувача.
Відчужувач у свою чергу має право заперечувати передання обов’язків набувача за договором довічного утримання іншій особі. У свою чергу набувач має право звернутися до суду для вирішення цього питання.
Коли припиняється дія угоди
Законодавством передбачені підстави для припинення договору довічного утримання. Однією з умов припинення договору довічного утримання є смерть відчужувача майна.
Договір довічного утримання може бути розірваний на підставі рішення суду, на вимогу відчужувача або третьої особи в разі невиконання або неналежного виконання набувачем своїх обов’язків. Невиконання обов’язків або неналежне виконання обов’язків не завжди призводить до припинення договору.
Відчужувач має право подати позов щодо відшкодування збитків. У надзвичайному випадку є можливість подати позов не щодо припинення дії договору довічного утримання, а щодо обов’язку набувача виконати в натурі обов’язки, взяті на себе, або про стягнення грошової компенсації всіх видів матеріального забезпечення, зазначених у договорі.
Набувач має право припинити договір тільки в тому разі, коли через незалежні від нього обставини його матеріальне становище змінилося настільки, що він не в змозі надавати набувачеві належне забезпечення, обумовлене в договорі.
У разі припинення дії договору внаслідок невиконання або неналежного виконання набувачем обов’язків за договором довічного утримання передбачено можливість повернення відчужувачу майна.
Якщо набувач відмовляється добровільно повернути майно, набуте ним за договором, відчужувач має право звернутися до суду. Усі витрати, здійснені набувачем на користь відчужувача не відшкодовуються.
У разі розірвання договору у зв’язку з неможливістю його подальшого виконання набувачем з підстав, що мають істотне значення, суд може залишити за набувачем право власності на частину майна, з урахуванням тривалості часу, протягом якого він належно виконував свої обов’язки за договором.
Якщо набувач помирає раніше за відчужувача
Відповідно до договору довічного утримання, набувач зобов’язаний утримувати відчужувача довічно. У разі смерті набувача обов’язки за договором довічного утримання переходять до його спадкоємців. Спадкоємці повинні й далі утримувати відчужувача згідно з укладеним договором довічного утримання. Спадкоємець за заповітом може відмовитися від прийняття майна, що було передане відчужувачеві, право власності переходить у такому разі до спадкоємця за законом. Якщо в набувача немає спадкоємців або вони відмовилися від прийняття майна, переданого відчужувачем, відчужувач набуває право власності на це майно. У цьому разі договір довічного утримання припиняється.
Олена Деменко, матеріал з газети "Слобідський край" №93 від 04.08.2012